保险资金在房地产领域的投资方向已出现显著变化，许多资金正从房企财务股东的角色中撤离，转而采用自主投资、自主运营的“新型金主模式”。

自立公司深入“抄底”不动产

近年来，越来越多的保险资金选择亲自下场操作。

例如，近期友邦人寿认缴15亿元，大家保险集团旗下公司合计认缴20.01亿元（其中大家人寿15亿元、大家投资控股3亿元、大家养老保险1.4亿元、大家财产保险6000万元），共同成立了天津稳健策略股权投资基金合伙企业（有限合伙），主要投资方向为不动产，涵盖长租公寓、保障性住房、产业园等项目。

事实上，大家保险和友邦人寿近年来在不动产私募基金领域一直非常活跃。

大家保险一方面通过旗下大家投控、大家置业等平台深耕存量资产，另一方面，“大家系”全资收购的盛鼎投资还持有5只不动产私募基金，总规模约164.78亿元。

友邦人寿则频繁出现在大型保险资金不动产基金的核心出资方名单中，且通常以“有限合伙人”身份出现。

据统计，仅2026年，友邦人寿就已投资了信宸资本、高和资本、华平投资等机构旗下的不动产基金，并直接或间接持有上海北外滩项目、北京博瑞大厦A座等不动产。

“买楼买房买地”狂潮

确实，除了成立新公司和设立专项基金，直接购买楼宇和项目是保险资金的另一主要操作方式。

仲量联行的数据显示，2026年友邦人寿携手开云娱乐、中宏、汇丰拿下了位于上海北虹桥和新虹桥湖畔社区的微领地（长租公寓）项目。

国寿置业斥资6.29亿元收购了上海杨浦保租房项目；万科联合新华、大家设立了16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，收购了厦门泊寓。

此外，太保、中宏、深创投还从金地商置手中接过了金地威新位于松江和嘉定的智造园、虹桥科创园项目；国寿等则通过设立合伙企业收购了多城的通用仓库与产业园。

新华保险（新华资管）在2026年上半年领投了京东高和现代化基础设施机构间REIT（仓储物流基建专项计划）。

保险资金除了深度渗透到产业园和保租房领域，在传统商办、酒店领域也在持续加码。

2026年，中国人寿花了近30亿元拿下北京CBD核心地块；大家人寿等以61亿元接手北京鼎好DH3大厦。

2025年则有中邮保险领投108亿元收购上海博华广场，创下单笔纪录；大家投控与凯德设立80亿基金收购了上海尚浦中心；新华保险联合中金设立100亿基金收购了14座万达广场；招商信诺等收购了上海东锦江希尔顿逸林酒店；陆家嘴国泰人寿收购了前滩汇办公楼等。

近两年，保险资金在一线城市核心商办酒店、长租公寓及产业园的“扫货”力度空前。

Wind数据显示，2026年以来，保险资金通过组团设立不动产私募基金、收购核心城市优质持有型物业等方式，单项目投资规模已达到数十亿元级别，仅天津家鼎、天津兰沁两只不动产基金的合计出资规模就超过147亿元。

退出房企股东，险资要当“新金主”

在保险资金积极成立新公司、投资新项目的同时，它们却在退出房企股东行列。

10月20日，金融街控股公告称，股东和谐健康于10月16日至10月19日期间，通过竞价交易方式减持了3717.24万股；减持完成后持股比例降至10.75%。

这已是和谐健康自2025年11月以来的第6次减持金融街控股，累计减持1.54亿股，套现约3.99亿元。

这并不是个例。近年来，泰康人寿、中国平安等机构也持续对单个房企进行累计减持。数据显示，截至2026年二季度末，全行业保险资金运用余额突破40.82万亿元。据估算，头部险企不动产配置比例普遍在1.3%-3.1%区间，远低于监管设定的30%配置上限。

可以发现，保险资金的退出几乎全部集中在早年通过定增、二级市场买入的传统上市房企股权，目的是规避房企开发端的经营波动。

但它们并未全面撤离不动产市场。因为不少保险资金同时在新增投资，并完全转向“投资产、看现金流、重运营”的持有型存量不动产，重点布局保障性租赁住房、核心商圈写字楼、高标物流、产业园等收租型物业。

可以看出，当下保险资金投资地产的逻辑是“投资产、看现金流、重运营”，所以从债权投资转向物权持有，从单打独斗转向“险资接盘+原运营方操盘”，并借道公募REITs/Pre-REIT实现退出。

这也说明，在房地产行业深度调整与利率下行交织的当下，市场并非没有金主和买家，只是它们变成了能够深度投入的“新型金主”。

对处于转型期的房地产行业而言，保险资金的“长钱”入场，不仅提供了流动性，更倒逼行业从“开发销售”走向“运营服务”。未来，谁能与险资共舞，谁就能在存量时代掌握主动权。

本文来自微信公众号“风财讯”，作者：风财讯，36氪经授权发布。